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27/03/2018

Condomino...con l'accento sulla o

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Di Alessandro Pasquale Lippi

Di Diritto

Quando si parla di condominio?
È servito l’intervento della giurisprudenza per (far) capire meglio in quali “contesti” vadano applicate le norme su questa materia. Non è rilevante il numero di condòmini! Perciò si parla di condominio anche quando i condòmini sono solo due (c.d “condominio minimo”). Non è nemmeno necessario che le unità immobiliari facciano parte, e vadano a formare, un unico edificio. La Cassazione del 2012 (sentenza n. 19939) identifica un condominio, detto “supercondominio”, anche quando si ha una pluralità di edifici, purchè compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati. È proprio il rapporto di accessorietà, pertanto, il concetto chiave: quando la struttura è unica, perché ne fanno parte più cose comuni, legate ad essa e ad essa funzionali, siamo di fronte ad un condominio.

Cos’è l’amministratore di condominio?
È un soggetto nominato dal condominio stesso. La legge non impone la nomina di un amministratore, pertanto è possibile che i condòmini gestiscano le vicende del condominio in una sorta di “autogestione”. Tuttavia la legge stabilisce una “soglia minima” di otto condomini oltre la quale può (facoltativamente) essere nominato un amministratore. Al tempo stesso però, se anche solo uno dei condòmini ritiene necessaria la nomina di un amministratore, potrà ricorrere al giudice perché questa avvenga (ciò può accadere anche quando l’assemblea non è in grado di formare la maggioranza per la nomina di un amministratore). L’amministratore è mero “organo esecutivo” del condominio, ovvero agisce “in nome e per conto” del condominio e risponde del proprio operato davanti all’assemblea condominiale, composta dai condòmini.

Cosa significa?
Ciò vuol dire che l’amministratore può vedere rinnovato il suo mandato, di durata annuale, dall’assemblea, oppure può in ogni momento essere revocato. La revoca può avvenire in due modi. Il primo in relazione alla semplice volontà dell’assemblea condominiale di non voler rinnovare la fiducia. Il secondo con un provvedimento del giudice a fronte delle cc.dd “gravi irregolarità” (è lo stesso codice civile ad elencarle), oppure di una gestione che va oltre i compiti lui attribuiti dalla legge o dai condòmini, senza che ne abbia dato notizia a questi ultimi. Perciò, in generale, l’amministratore ha il dovere di occuparsi della gestione delle cose comuni, dividendo fra i condòmini le spese.

Cosa sono le parti comuni?
Sono espressamente indicate dal codice civile all’art. 1117 e, fra le altre, sono comprese: il suolo su cui sorge l’edificio, i tetti e i cc.dd lastrici solari (sempre un tetto in sostanza, ma non dalla forma spiovente bensì orizzontale), le aree di parcheggio, ascensori ed altre installazioni destinate all’uso comune. Quindi sono tutte le parti che non sono di proprietà esclusiva di alcun condòmino. Non per quanto detto il diritto su esse è meno intenso di quello sulla cosa di proprietà esclusiva. Infatti anche uno solo dei condòmini (o l’amministratore in ogni caso), può intervenire per impedire ad altri quelle attività che incidano negativamente sulla destinazione d’uso delle parti comuni (anche con azione giudiziaria). In aiuto del condominio può essere formato il c.d regolamento di condominio.

Cos’è?
È un complesso di regole vincolanti che disciplinano l’uso e le spese delle cose comuni. L’iniziativa per la sua formazione è in capo al singolo condòmino, ed è obbligatorio al di sopra dei 10 condòmini.

Come decide il condominio?
a decisione viene presa dall’assemblea attraverso il voto. Il provvedimento con cui si decide si chiama “delibera assembleare”. Questa, poiché espressione della volontà della maggioranza dei condòmini, si presume presa a vantaggio dell’intero condominio, quindi anche quando alcuni abbiano votato a sfavore. Costoro sono perciò tenuti a sopportare la decisione e a contribuire con gli altri alla spesa (eventualmente) necessaria. Tuttavia la delibera può essere impugnata.

Quando si può impegnare una delibera assembleare? Purtroppo non è sufficiente il proprio semplice dissenso alla decisione. L’impugnazione può essere proposta quando la delibera sia presa in violazione della legge o del regolamento di condominio. L’iniziativa può essere presa dal condòmino dissenziente, assente o astenuto.

Consigli:
abbiamo visto che le norme sul condominio sono utili a regolare le relazioni fra condòmini quanto alla gestione delle cose comuni. 1- Il consiglio principale, quindi, è affidarsi a persone che abbiano le competenze tecniche necessarie, perciò l’assemblea può riunirsi per vagliare più opzioni di scelta dell’amministratore. 2- L’impugnazione delle delibere dell’assemblea va fatta entro un termine molto breve, ovvero 30 giorni, perciò non temete di affidarvi subito ad un avvocato per tutelare i vostri diritti qualora qualcosa non vi sembri corretto. 3-Non è sempre necessario convocare l’assemblea e chiedere l’intervento dell’amministratore (tuttavia consultate un legale prima di agire): infatti per gli interventi di gestione (ad es. la manutenzione) sulle cose comuni, c’è un’eccezione, ovvero la c.d “spesa urgente”, su cui si è espressa la Cassazione, dandone un connotato giuridico: sono urgenti le spese indifferibili (da fare senza ritardo) allo scopo di evitare un nocumento alla cosa comune, anche se solo possibile, anche se solo probabile (n. 6400 del 1984).





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